金融危机十年后,全球房地产荣景接近尾声?
作者:编辑
2016-03-08
摘要:美国房地产私募股权公司表示:“信贷可能存在泡沫,但有问题的不是银行,而是债务基金;我们已经看到流程出现了问题,贷款未能及时跟上他们的业务计划。”

2016年,中国绿地集团在伦敦东区金丝雀码头附近推出“伦敦之巅”(Spire London)房地产开发计划,宣称这座67层的摩天大楼将成为“伦敦天际线的新地标”。这栋耗资8亿英镑的弧形玻璃高塔,有近八百单位的豪华公寓,有水疗中心、鸡尾酒吧、水舞喷泉以及秒速达六米的电梯。然而,一年前打桩后,工地即一片沉寂。

中国绿地集团表示,自2014年规划“伦敦之巅”后,伦敦高级房地产跌幅超过两成,建筑方案会继续动工,只是规划会改变。然而,工地停摆让人忆起2008年的金融海啸——从爱尔兰到迪拜到处都是因市场崩溃、资金短缺或开发商破产而搁置的半完工建案。

 中国疯狂投机,衍生巨量空屋

金融海啸之后10年,廉价资本带动的全球房地产热度即将消退,“伦敦之巅”只是其中迹象之一。纽约第五大道的商店因零售业不敌电子商务相继关店,中国房地产的疯狂投机行为,造成数百万新建公寓空置,全球上市房地产证券折价交易,这些在过去都预告房地产要走下坡了。

纵使体质仍健康的大城市办公大楼市场,部分持有者也在为悲观的未来做准备。曾在金融海啸前夕出脱360亿美元办公大楼的芝加哥房产大亨山姆·泽尔(Sam Zell),近日再次出清他在Equity Commonwealth房地产投资信托的资产。泽尔说:“四年半以前,我们将物业释出市场时,会接到17个投标,其中15个是真实参加的;去年,我们把物业放到市场上,却只有三个投标,而其中只有一个是真实的。”

2008年的金融海啸,当时住宅抵押的不良贷款瘫痪了信贷市场,而大约400亿美元的商用不动产高度曝险也成了雷曼兄弟垮台的帮凶。不过,当前的全球房地产市场非常不同:如今的债务水平低、抵押贷款法规趋紧、投机建案相对温和,而利率更可能长时间走低。

但现金滚滚流入,仍不免引人担忧泡沫的出现。根据巴Real Capital Analytics的数据,全球城市的房地产价格飙至新高,比2007年金融海啸前的峰值高出45%。与此同时,钱潮仍在推动房地产。根据数据,封闭式房地产资金四月初在全球创下3420亿美元的高纪录,其中620亿美元投入债务基金,也写下新纪录。

不过,很少有观察家认为房地产市场崩盘在即。摩根大通商业银行房地产银行业务负责人崔德伟(Chad Tredway)表示:“自2014、2015年以来,人人都在喊修正,但却从未发生;从价格角度来看,我感觉不到已经闪红灯了,不过黄灯肯定有的。”

 虽非立即崩盘,但警示灯已现

但法人的不动产曝险已在监管单位的关注雷达上,美联储(Fed)去年11月的金融稳定报告中,已将商用不动产过热列为关键性病症。摩根士丹利不动产投资部门董事总经理希尔曼(Lauren Hochfelder Silverman)说:“我们正处于这次循环里的成熟阶段,特别是在美国许多地方价格都很高;我们在物色有趣的目标,但我们也非常有节制和知道如何选择。”

泽尔等白手起家的地产巨贾是20世纪下半房地产风云的推手,但现在则是黑石和布鲁克菲尔徳,这类管理数兆美元退休基金和保险资金的投资集团的天下;例如,2007年黑石管理的房地产资产为190亿美元,现在资产规模则超过七倍。

与此同时,亚洲经济体蹿起,意味着来自中国、新加坡等地的主权财富基金、退休基金和保险公司同样渴望涉足全球房地产资产,抢购大型投资组合。2017年中国投资公司以122亿欧元买下Logicor仓储物流集团,即是一例。

 上海办公大楼,租金收益减少

“伦敦之巅”建案也是中国对西方国家城市投资激增的个案。据房地产机构莱坊表示,亚洲在全球的房地产投资额为900亿美元,2017年首次超越来自北美或欧洲的投资。英国房地产公司Cushman&Wakefield资本市场负责人哈蒙(Doug Harmon)表示,房地产的“机构化”意味着游戏已经起了变化。他指出:“它已成为一个比较无趣、纪律严明的产业,但基础更强。”

部分市场人士认为,投资者用未来租金增长的乐观预估,来证明支付愈来愈高的价格是合理而必要的;但他们可能没有将办公和零售空间的更有效利用纳入考虑,这意味着即使经济增长强劲,企业对房地产的需求其实并没有增加。一位美国银行家表示,上海写字楼等资产的价格感令人感到震惊,这些办公大楼的租金收益率(随着建材物价涨而缩小)开始缩减到与伦敦或纽约相似的水平,尽管上海市场其实更为年轻、波动起伏更剧烈。

纽约第五大道上Lord&Taylor百年旗舰老店,2007年被指定为纽约地标,纽约地标保护委员会称它是“百货公司史上公认的创新者”。但以21世纪来说,它的革新却不够快。2017年,Lord&Taylor东家哈德逊湾公司宣布以8.5亿美元,把这栋意大利文艺复兴式建筑卖给WeWork及其合伙人Rhone Capital,以支付债务。WeWork经营提供服务的办公场所,建筑易手后,Lord&Taylor将改装成适合千禧世代的办公环境。

喜达屋地产信托总裁狄莫迪卡(Jeff DiModica)形容,这是“一座漂亮建筑的一次智慧交易”。不过,包括泽尔在内等人则认为,WeWork与房地产市场体系中的同业吸引更多现金,而非更深入务实的考量。他说:“WeWork和很多类似的同业,渐渐盘据以前是信用租赁户所用的空间,但问题是这种需求是否表里一致。”

WeWork正朝向公开上市之路,它有日本软银的大力支持,凭借租赁小型公司、大公司的部门、全包合约型装修时髦的共享空间,改变了办公市场。但是这些交易以及诸如Knotel等竞争对手提供的交易都是短期性质,引发外界质疑其稳定性。针对弹性工作空间商业抵押担保证券的影响,标准普尔四月发布报告说:“相对于传统形态,我们对共同工作租户的整体信用评估是负面的。”根据调查,2018年在曼哈顿弹性办公空间占了新租赁的18%。

此外,有人也看见私募债务风险升高——金融海啸后银行退出房地产贷款业务所留下的真空,部分即由监管松弛和不透明的债务基金填补了。债务基金通常由机构投资者或银行的信贷额度支持,银行不必将这种放款看成房地产贷款,这种放款推动了高端住宅建设的繁荣,也形成许多分析师口中的供过于求。

美国房地产私募股权公司Madison Realty Capital的联合创始人泽根(Josh Zegen)表示:“信贷可能存在泡沫,但有问题的不是银行,而是债务基金;我们已经看到流程出现了问题,贷款未能及时跟上他们的业务计划。”

 私募债务基金,风险恐将升高

德意志银行商用不动产全球主管博尔斯坦(Matt Borstein)表示,债务市场感觉已在“泡沫化”。他指出:“贷款与价值比一向严谨,但贷款估价一再被高估,现在后者似乎没有任何限制了。”伦敦大学学院巴特利特房地产研究所所长邦斯(Yolande Barnes)表示,房地产市场处于“高原期”,但低利率可能会带来更温和的周期。

不过,泽尔继续降低他的不动产曝险部位,根据标准普尔Capital IQ的数据,Equity Commonwealth三月底的现金数目超过30亿美元。泽尔说:“任何一天你不是在卖,就是买;无论我采取什么立场,我都要面对。”

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